권리분석이란?
입주자가 입주를 희망하는 주택의 등기부등본 등을 근거로 부채비율 등 권리상태를 확인하여 전세보증금 지원 가능 여부 및 회수에 안전한 주택인지 판단하는 절차
권리분석 업무의 신뢰도 및 정확도 향상을 위해 해당 업무의 전문가인 법무법인측에 위임하여 주택 권리분석을 진행하고 있사오니, 부동산 중개업소를 통해 입주 희망 주택을 구하신 후 법무법인을 통해 권리분석 신청하여 주시기 바랍니다.
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지원가능 주택은?
부채 비율이 90% 이하인 주택만 지원 가능
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부채비율이란?
(선순위 채권금액+임차보증금) ÷ 입주를 희망하는 주택의 가격
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선순위 채권금액
입주 희망 주택이 속한 토지 또는 건물에 설정된 (근)저당권의 채권금액(채권최고액) 및 선순위 임차보증금(전세권 설정금액 포함)의 합계액
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선순위 임차보증금
입주 희망 주택이 구분등기 되지 않은 다가구주택 또는 단독주택 등의 일부인 경우, 이를 제외한 다른 부분에 대한 임차인의 임차보증금과 임차되지 않은 부분(임대인이 거주하는 부분 포함)의 예상 임차보증금의 합계액
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임차되지 않은 부분의 예상 임차보증금
주택일 경우는 임대차가 가능한 방의 수에「주택임대차보호법 시행령」제10조에서 정한 우선변제를 받을 보증금 중 일정액(‘최우선변제보증금’이라 한다)을 곱하여 산정하고, 상가일 경우는「상가건물임대차보호법 시행령」제7조 제1항 각호에서 정한 최우선변제보증금
| 주택임대차보호법 시행령 10조 | 상가건물임대차보호법 시행령 7조 | ||
|---|---|---|---|
| 지역 | 금액 | 지역 | 금액 |
| 서울특별시 | 5,500만원 | 서울특별시 | 2,200만원 |
| 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역*(서울시 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 | 4,800만원 | 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역*(서울시 제외) | 1,900만원 |
| 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 2,800만원 | 광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 | 1,300만원 |
| 그 밖의 지역 | 2,500만원 | 그 밖의 지역 | 1,000만원 |
과밀억제권역의 범위
1. 서울특별시 2. 인천광역시〔강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역(경제자유구역에서 해제된 지역을 포함한다) 및 남동 국가산업단지는 제외한다〕3. 의정부시 4. 구리시 5. 남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동만 해당한다) 6. 하남시 7. 고양시 8. 수원시 9. 성남시 10. 안양시 11. 부천시 12. 광명시 13. 과천시 14. 의왕시 15. 군포시 16. 시흥시〔반월특수지역(반월특수지역에서 해제된 지역을 포함한다)은 제외한다〕
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임차목적물의 가격
임차목적물의 가격 : 구분, 평가기준 구 분 평가 기준 공동주택
- 아파트- 국토교통부 실거래가
- KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세
- 최상층과 최하층은 하위평균가 적용
- 기타층은 일반평균가 적용
- 국토교통부 부동산공시가격알리미 공동주택가격의 140%
- 신규분양주택(1년이내)의 경우 분양가의 90%
공동주택
아파트 外- 국토교통부 실거래가
- 임대차개시일 기준 최근 1년 이내 매매가격
- 부동산등기부 등본 확인
- 국토교통부 부동산공시가격알리미 공동주택가격의 140% 및 시․군․구청장으로부터 발급받은 주택가격 확인서상 가격의 140%
- 신규분양주택(1년이내)의 경우 분양가의 90%
오피스텔 - 국토교통부 실거래가
- 임대차개시일 기준 최근 1년 이내 매매가격
- 부동산등기부 등본 확인
- KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세
- 최상층과 최하층은 하위평균가 적용
- 기타층은 일반평균가 적용
- 국세청장이 고시하는 오피스텔 최근 기준시가 140%
- 신규분양주택(1년이내)의 경우 분양가의 90%
단독주택
다가구주택- 국토교통부 실거래가
- 임대차개시일 기준 최근 1년 이내 매매가격
- 부동산등기부 등본 확인
- 국토교통부 부동산공시가격알리미 개별단독주택가격의 140%
- 국토교통부 부동산공시가격알리미 개별공시지가의 140%
공통사항
-감정평가- 상기 명시한 주택 유형별 임차목적물 가격 평가 기준에 의한 방법으로 산정이 불가능주)한 경우에 한하여 감정평가에 의한 산정 가능.
주) 조회 불가 등 자료가 존재하지 않는 경우를 말하여, 부채비율이 초과하는 경우는 불가능한 경우가 아님 - 권리분석시점 기준 3개월 이내 감정평가금액 적용 가능
(단, 임대차개시일 기준 6개월 이내여야 함)- 감정평가는 “공사”와 “서울보증”이 상호인정한 감정평가법인에 의하여야 함
- 해당 물건지에 대한 감정평가를 원칙으로 함
- 가격조사금액(가격조사서 또는 탁상감정금액 등)은 제외함
- (KB시세) 임대차계약 체결 당시 제공된 시세로서 임대차계약 체결일에 가장 가까운 시점에 제공된 시세로 함
- (국토교통부 실거래가) 동일단지, 동일면적 기준이며, 임대차개시일 기준 1년 이내 최근 월평균으로 확인함
- (신규분양주택) 공공분양이 아닌 경우 검인계약서 또는 부동산 실거래가 신고필증 상의 분양가를 말함.
- (공동주택) 등기부등본 기준 동일 읍․면․동 내에 2동 이상의 동일명칭․동일면적의 공동주택 소재시 동일단지로 간주
(예) 서울 종로구 연지동 소재 SGI빌 1차, SGI빌 2차 - (동일면적) 임차목적물 면적 ±3% 또는 1㎡ 인정
- (매매예정(진행중)인 경우) 해당 매매계약 금액을 최우선으로 적용하여 산정. 단, 해당 매매금액이 국토교통부 또는 국세청공시(고시)가격의 140%를 초과하는 경우 적용 불가
전세지원 불가 주택
- 경매 또는 공매 개시가 된 경우
- 토지 소유자와 건물 소유자가 다른 경우
단, 각각의 소유자 모두와 전세계약 체결하는 경우 또는 토지지분 일부를 소유하고 있는 건물 소유주와 전세계약 체결하는 경우는 가능
- 근린생활시설(판매시설등)로 이용되는 주택
예) 1동의 건물 중 지층 매점, 1층 사무실, 2층 주택인 경우 주택인 2층만 가능
- 등기부등본상 압류·가압류·가등기 및 소유권 행사에 제한이 되는 가처분·예고등기 등이 있는 경우(권리관계 말소 후 신청 가능)
- 미등기 상태인 경우
- 입주자 본인과 배우자의 직계 존·비속이 소유하고 있는 주택
- 기타 우리 공사에서 심사결과 채권확보가 불가능한 경우
- 국민임대·영구임대 등 임대아파트
- 건축물대장 상 위반건축물인 주택
- 재개발 예정인 주택