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제목 양도세 강화가 개포 재건축에 미치는 영향은?
등록일 2020.01.23 조회수 164
지난해 12월 16일 정부의 부동산 대책(이하 12·16 대책) 발표 이후 서울 강남구 개포 재건축시장은 관망세로 돌아섰다. 12·16 대책의 주요 내용은 15억원 이상의 아파트 대출을 전면 금지하고 양도소득세 과세 기준이 촘촘하게 강화하겠다는 것이다.



이 중 양도세 강화는 다주택자뿐만이 아니라 1주택자의 임대 물량 감소로 이어지면서 전세값 상승을 불러올 가능성이 크다.



지역적으로 12·16 대책이 개포 재건축시장에 불러올 여파는 설 이후 방향이 잡힐 것으로 예상된다. 특히 개포 재건축시장은 이미 신축된 래미안블레스티지와 디에이치아너힐즈, 앞으로 신축될 개포래미안포레스트·개포프레지던스자이(개포주공4단지)·개포주공1단지로 양분해서 봐야할 것 같다.



우선 개포 재건축 저층부 5개 단지는 초과이익환수제와 분양가상한제를 피했다. 다만 개포 주공1단지만 분양가상한제 적용이 될지 여부만 남아 있다.



이미 신축 된 래미안블레스티지나 디에이치아너힐스는 자유롭게 매매가 가능하다. 하지만 양도세 강화로 비과세 요건을 맞추기 위해선 1주택자는 직접 입주해서 2년 이상 실거주해야 한다. 그래서 래미안블레스티지나 디에이치아너힐스는 적어도 향후 1~ 3년이 지난 다음에야 매물이 나올 것으로 보인다.



이는 앞으로 당분간 매물 잠김 현상은 더욱 가속화될 가능성이 크다는 것을 의미한다. 또 래미안블레스티지나 디에이치아너힐스 집주인이 직접 2년 이상 거주해야 하기 때문에 그렇지 않도 오른 전세값이 고공행진을 이어갈 것으로 보인다.







입주 한지 1년 정도 지난 래미안블레스티지의 경우 현재 84㎡ 전셋값은 13억원대 이상으로 입주 시점보다 거의 2배 오른 상태다. 올해 9월경 입주 예정인 개포래미안포레스트(개포시영) 역시 비과세 요건을 맞추기 위해서 직접 입주해야 하기 때문에 임대가격의 오름세가 이어질 것으로 보인다.



2주택 이상 보유자의 경우는 2021년부터 강화되는 양도세 비과세 보유기간 요건 강화로 올해 안에 파는 것이 유리하다. 하지만 이 경우 자산가치가 높은 강남 아파트를 매각하지 않고 외곽에 보유하고 있는 아파트를 내놓을 가능성이 크다. 이렇게 되면 주택시장은 초양극화가 심화될 것으로 보인다.



세법 개정안을 보면 `1세대가 1주택이상 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 보유하게된 날로부터 보유기간을 기산한다. 2021년 1월 1일 양도분부터 적용한다`고 돼 있다.



다주택자의 경우에는 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 2020년 6월까지 매도하면 양도세 중과 배제 대상이 되고 장기보유특별공제도 적용해준다. 이 경우는 해당 물건이 많지도 않겠지만 지금까지 보유한 분들이 매도 보다는 증여의 기회를 잡을 공산이 크다.



지금까지 개포 재건축 아파트는 대부분 투자자들이 기존 거주 아파트를 팔고 개포 재건축 아파트를 매입해 갈아타기를 하는 경우가 많았다. 하지만 조정지역 내에서 일시적 1가구 2주택자는 기존 주택을 1년내 양도하고 신규 주택으로 1년내 전입해야 하기 때문에 갈아타기 수요에 심각한 제약 사항이 발생해 이 또한 원활치 않을 것으로 보인다.



또 분양권도 2021년 1월 1일 양도 분부터는 입주권에 이어서 주택 수에 포함시킬 예정이어서 미리 세무 전문가나 부동산 전문가에게 상담을 받는 게 좋다.



결론적으로 개포 재건축시장은 아파트 매물이 많이 나올 수 없는 구조 속에 매수도 어려운 상황이 지속될 가능성이 크다. 이 가운데 가격이 조정돼 나오는 급매물이 제한적으로 거래가 되는 거래 공백기를 가질 것으로 보인다.



전병근 현장통신원(라인부동산)
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