법률/판례 해설


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제목 임대차계약을 알선한 중개인의 손해배상책임
등록일 2014.01.27 조회수 6615
첨부파일 중개업자의 손해배상책임.hwp

         임대차계약을 알선한 중개업자의 손해배상책임


1. 사례

 

A는 2010. 12. 14. 이 사건 아파트를 1억9,658만원에 매수하고 계약금 550만원만 지급하였는데 공인중개사인 B는 C로부터 임대차중개를 의뢰받고 2010. 12. 14. C와 A 사이의 임대차계약을 중개하였습니다.


C는 이 사건 아파트에 관하여 A 명의의 소유권이전등기가 되어 있지 않아 계약체결을 주저하였으나 B가 적극 권유하였고, C는 소유권이전과 동시에 전세권설정을 하기로 특약 및 선순위로 근저당권 2,000만원을 인정하기로 하는 특약을 하고 임차보증금은 1억원으로 하고, 계약금 1,000만원을 계약 당일 지급하고, 잔금은 2012. 12. 27.에 지급하기로 하였습니다.


그런데 B가 2010. 12. 21. C에게 A 앞으로 소유권이전등기를 마칠 서류가 모두 준비되었다라고 연락을 하였고 이에 C는 B와 함께 은행에 가서 A에게 잔금을 지급하였고 같은 날 B는 C에게 특약한 전세권설정등기를 하는 것은 등기비용이 많이 드니 전입신고와 함께 확정일자를 받으라는 권고를 하였고 이에 C는 B와 함께 동사무소에 가서 전입신고와 확정일자를 마친 후 B에게 중개수수료를 지급하였습니다.


그런데 A는 2010. 12. 21. 자신 명의로 소유권이전등기를 마침과 동시에 C 몰래 근저당권설정등기를 마친 후 1억 2,000만원을 대출받았으며 C는 2012. 8. 30. 이 사건 아파트에 관한 임의경매절차에서 임대차보증금 중 40,758,214원을 배당받았습니다. 이에 C는 B를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다.



2. 법원의 판단(대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다102940 판결)


C의 의뢰를 받은 중개업자인 B는 임대차 계약 체결 이후에도 C의 잔금 지급 및 전세권설정에 관여하면서 계약의 원만한 이행과 C의 임대차보증금반환채권 보전을 도모할 것이 예정되어 있었고 이러한 행위는 B와 C 사이의 중개계약 본지에 따른 중개행위에 포함되는데 B는 A 명의의 소유권이전등기가 마쳐지기도 전에 당초 정한 지급기일에 앞서 임대차보증금 잔금을 지급하도록 주선하면서도 임대차계약에서 특약한 대로 소유권이전등기 후 바로 전세권설정등기가 이루어지도록 조치하지 아니하고 임대차보증금 담보방법으로 상대적으로 불확실한 전입신고 및 확정일자 취득을 C에게 권고하였으며 A가 이를 틈타 근저당설정등기를 마친 결과 C는 보증금 중 일부를 회수하지 못하는 손해를 입었으므로 B의 행위는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조 제1항이 정한 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 하였습니다.


즉 A는 이 사건 임대차계약을 체결하기 바로 전에 계약금만 지급하고 이 사건 아파트를 매수하였으므로 매매대금에서 C로부터 받을 보증금과 특약한 근저당권 채권최고액 합계 1억2,000만원을 제외한 나머지 7,000만원을 따로 마련하지 못하는 경우 이 사건 아파트의 소유권취득이 어려운 상황이었고 B는 계약체결과정에서 매매계약서를 확인하여 그와 같은 사정을 알고 있었음에도 아직 A 명의의 소유권이전등기가 마쳐지기도 전에 당초 정한 지급기일에 앞서 임대차보증금을 지급하도록 주선하였으며 그러면서도 A의 배신행위나 제3자의 선순위 권리취득을 확실히 방지할 수 있도록 A의 소유권이전등기와 C의 전세권설정등기 신청을 같은 법무사에게 위임하도록 하는 등의 방법으로 이 사건 임대차계약에서 특약한 대로 소유권이전등기 후 바로 전세권설정등기가 이루어지도록 조치하지 아니 하였고 오히려 선순위 근저당권의 유무나 채권최고액을 확인할 수 없고 전입신고를 마친 다음날 비로소 대항력이 발생하여 임대차보증금 담보방법으로 상대적으로 불확실한 전입신고 및 확정일자 취득이라는 주택임대차보호법이 정한 임차인 보호조치를 취하도록 권고하였으며 A는 이를 틈타 약정을 위반하여 채권최고액이 1억5,600만원인 근저당권설정등기를 마쳤고 그 결과 C는 보증금 중 일부를 회수하지 못하는 손해를 입었는바 C의 위와 같은 행위는 중개업자가 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에 해당한다고 봄이 상당하다고 하였습니다.



3. 판례의 의미


임대차계약을 알선한 중개업자가 계약체결 후에도 보증금의 지급, 목적물의 인도, 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있는 때에는 계약체결행위  뿐만 아니라 이러한 행위도 중개행위의 범주에 포함된다는 한 판례이며 소유권이전과 동시에 전세권설정을 하기로 특약을 하였으나 중개업자의 권고에 따라 전세권설정등기 대신 전입신고와 확정일자 취득을 마친 경우 임대인이 같은 날 근저당설정등기를 함으로 인해 이후 진행된 임의경매절차에서 보증금 중 일부만 배당받은 사안에서 중개업자에게 손해배상책임이 있다고 한 사례이고 또한 중개업자의 주의의무위반으로 인한 임차인의 손해는 배당기일에 배당표가 확정됨으로써 비로소 결과 발생이 현실화되었다 할 것이고 지연손해금 기산일도 배당기일임을 다시 한번 확인한 판례입니다.

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