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제목 보증금 중 일정액의 보호
등록일 2013.11.15 조회수 4867
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보증금 중 일정액의 보호

  1. [질의사례]

    질문 : 저는 보증금 1,000만 원에 세를 들어 살고 있는 임차인입니다. 전입신고를 하여 대항요건은 갖추었는데, 선순위 근저당권자가 있어 보증금을 다 받을 수 있을지 걱정됩니다. 건물에는 보증금 1,500만 원의 다른 세입자도 있습니다. 만약 소액보증금의 합계가 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우 저는 보증금을 얼마나 보장받을 수 있는가요?

    답변 : 대항력을 갖춘 소액임차인의 경우, 최우선변제권을 가지며, 다른 소액임차인이 있는 경우에는 주택가액의 2분의1 내에서 최우선변제 금액의 비율에 따라 나누어 가집니다.

  2. [해설]

    1. (1) 소액임차인의 우선변제권

      주택에 관하여 경매신청등기가 되기 전에 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정하는 대항요건(인도 및 전입신고)을 갖춘 임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보권자보에 우선해서 보증금을 변제받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 이를 소액보증인의 최우선변제권이라 합니다. 최우선변제를 받기 위해서는 거주에 목적이 있어야 하며, 최우선변제를 받기 위하여 허위로 대항력을 갖춘 경우에는 보호를 받을 수 없습니다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결).

    2. (2) 소액보증금 우선특권의 범위

      소액임차인이라 하여도 보증금 전액을 보장받을 수 있는 것은 아닙니다. 우선변제를 받을 수 있는 한도액은 대지의 가액을 포함하는 주택 가액의 1/2 범위 내입니다(주택임대차보호법 시행령 제3조 제2항). 이 범위에서 전체적인 제한이 있게 되며, 또한 개별적으로 보장받을 수 있는 최대한의 보증금은 다음과 같습니다(주택임대차보호법 시행령 제3조 제1항).

      1. 가. 서울특별시의 경우에는 보증금이 7,500만원 이하라면 2,500만원까지를 보장받을 수 있습니다.
      2. 나. 수도권 중 과밀억제권역인 경우에는 보증금이 6,500만원 이하라면 2,200만원까지를 보장받을 수 있습니다.
      3. 다. 광역시(인천과 군지역은 제외합니다)의 경우에는 보증금이 5천500만원 이하라면 1,900만 원까지를 보장받을 수 있습니다.
      4. 라. 그 밖의 지역에서는 보증금이 4,000만 원 이하라면 1,400만 원까지를 보장받을 수 있습니다.
    3. (3) 소액임차인이 여러 명인 경우

      소액임차인이 여러 명이더라도 이들 최우선변제금의 합계는 앞서 언급한 바와 같이 주택 가액의 1/2를 넘을 수 없습니다. 따라서, 주택가액의 1/2 범위 내에서 최우선변제금액의 비율에 따라 나누어 갖게 됩니다. 예를 들어, 서울지역에서 주택가액이 4000만원인데 1500만원, 1000만원의 세입자가 있다면 이들이 받게 되는 소액보증금은 합계는 2500만원(1500만원 + 1000만원)이므로 주택가액의 2분의1인 2000만원을 초과합니다. 따라서 2000만원의 한도에서 3 : 2 의 비율로 나누어 갖습니다. 즉, 각각 1200만원, 800만원씩 우선변제받게 됩니다.

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