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제목 임대차 계약기간(묵시적 갱신 포함)
등록일 2013.11.04 조회수 11061
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임대차 계약기간(묵시적 갱신 포함)





  1. [질의사례]



    질문 : 주택임대차 계약기간을 1년으로 하고 1년이 조금 지났는데, 임대인이 집을 비워달라고 하는데 어쩌죠? 이사를 하라고 해서 막막합니다. 그간 집세도 계속 지불했기 때문에 계약이 자동으로 연장되는 것으로 알고 있었는데 그런 것이 아닌가요? 방법이 없는지요?



    답변 : 일단 2년의 기간은 법으로 보장되며, 또한 임대차기간 만료 6월부터 1월 전에 임대인이 갱신거절통지를 하지 않으면 계약은 묵시적으로 갱신됩니다.





  2. [해설]





    1. (1) 주택임대차보호법상 임대차기간의 2년 보장




      1. 가. 주택임대차보호법 제4조 제2항에서는 “기간의 정함이 없거나 기간을2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다.


      2. 나. 이 규정의 의미는, 비록 임대차기간을 2년 미만으로 상호 약정했다고 하더라도, 임차인에게는 최소한 2년의 기간 동안 임대인에게 기간존속을 주장할 수 있도록 해주는 것입니다. 그러나 단서에서 2년 미만으로 합의한 사항을 임차인이 주장하는 것은 인정해 주고 있습니다. 예컨대, 만일 주택을 임대차 하면서 기간을 1년으로 정한 경우 1년이 지난 후에 임대인이 임차인에게 임대차 기간이 만료했으므로 집을 비워달라고 하더라도 임차인은 주택임대차보호법에 의해서 최소한 2년간은 거주할 수 있게 됩니다.


      3. 다. 반면, 임차인이 임대차 기간이 1년임을 이유로 계약이 끝났으니 난 나갈 테니 보증금을 돌려달라고 말한 경우 임대인이 위 규정을 이유로 2년 동안은 임대차가 유효하므로 그때 까지는 보증금을 줄 수 없다고 반박하는 것은 허용되지 않습니다. 위 규정은 임차인을 보호하기 위한 규정이기 때문에 2년 미만의 기간 주장은 임차인만 할 수 있습니다.




    2. (2) 묵시적 갱신




      1. 가. 주택임대차보호법 제6조는 묵시적 갱신을 규정하고 있습니다. 임대인이 임대차기간만료전 6월부터 1월까지에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다. 임차인이 임대차기간만료전 1월까지 통지하지 아니한 때에도 역시 다시 임대차를 한 것으로 됩니다.


      2. 나. 다만, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 되며 주택임대차보호법 제6조의2에 의해 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 임대차계약의 해지를 표시할 수 있으며 해지 표시 후 3개월이 경과하면 임대차 계약은 소멸하게 됩니다.





    3. (3) 묵시의 갱신의 경우 해지통고




      1. 가. 주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적 갱신의 경우 주택임차인의 해지통고에 관해서만 규정하고 임대인의 해지 통고에 관해서는 규정을 하지 않았는데 주택임대차보호법 제4조 제1항에 의해 기간의 정함이 없는 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보게 되므로 임차인은 묵시적 갱신에 의해 최소 2년 동안 다시 임차권을 주장할 수 있게 됩니다. 즉, 묵시적 갱신의 경우 기간의 정함이 없으므로 2년간은 임차권을 다시 주장할 수 있고 다만, 임차인이 그 전에라도 임대차를 해지하고 싶으면 임대인에게 해지 통고를 하고 그로부터 3월이 경과하면 임대차는 종료하게 되는 것입니다.


      2. 나. 그런데 주택임대차보호법 제6조 제3항에 의거 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 임차물인 주택을 훼손하는 등 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 묵시의 갱신은 인정되지 않습니다.


      3. 다. 만약 당사자간에 묵시적갱신을 인정하지 않는 특약을 맺은 경우, 임차인에게 불리한 약정으로 인정될 경우라면 주택임대차보호법 제10조에 의해 이는 무효가 됩니다.




    4. (4) 결론



      따라서 귀하의 경우, 일단 2년의 기간 보장을 주장하며 계속 거주할 수 있습니다. 2년이 도과할 무렵에도 임대인이 그 1개월 이전에 갱신거절의 통지를 하지 아니하면 계약은 다시 묵시적으로 갱신되어 연장됩니다. 이 경우 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다41633 판결에 따르면, 연장된 기간은 다시 2년이 될 것입니다.






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