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제목 임대차보증금의 회수
등록일 2013.11.04 조회수 5973
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임대차보증금의 회수

  1. [질의사례]

    질문 : 저는 주택을 임차하여 거주하고 있는 임차인입니다. 임차주택이 경매에 들어가게 되어서 우선변제권을 행사하여 배당을 받아 보증금을 회수하려고 합니다. 배당요구를 하려고 하는데요, 만약 우선변제권을 행사하면 대항력은 주장할 수 없는 것인가요? 배당요구를 하면 집을 비워주어야 하는가요?

    답변 : 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인이라면 이를 모두 행사할 수 있고, 또한 우선변제권을 행사할 경우 보증금이 전액 변제되지 않는다면 임차권이 여전히 존재하고 대항력도 그대로 있는 것이므로 계속 거주할 수 있습니다.

  2. [해설]

    1. (1) 임대차의 대항력과 우선변제권

      1. 가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의해 임차인이 주택의 인도주민등록을 마친 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 임차권을 주장할 수 있습니다(대항력 발생).
      2. 나. 이 대항요건과 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 갖추면 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다(우선변제권 발생).
    2. (2) 대항력과 우선변제권의 관계

      임차인의 대항력과 우선변제권의 관계에 대하여 개정된 주택임대차보호법 제3조의5는 "임차주택에 대한 경매가 행하여진 경우에 임차권은 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸하지만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다"고 규정하였습니다. 또한 우선변제권을 행사하기 위하여 임대차의 종료를 요구하였던 규정을 삭제하였습니다.

      따라서, 임차인은 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리(대항력)와 보증금에 관하여 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 변제 받을 권리(우선변제권)를 함께 가지게 됩니다.

    3. (3) 대항력과 우선변제권의 행사 방법

      1. 가. 두 가지 권리를 모두 행사할 수 있는 임차인은 임차주택의 새로운 소유자에게 자신의 임차권을 내세워서 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장하거나(대항력), 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리가 모두 있으며, 임차인은 둘 중 하나를 선택하여 권리를 행사할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 1993. 12. 24. 선고 93다39676 판결).
      2. 나. 임차주택이 임대차기간이 만료되기 전에 경매되는 경우에는 임차인은 임대차계약을 해지함으로써 임대차관계를 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있습니다.
      3. 다. 임차인이 두가지 권리중 우선변제권을 행사하기 위해서는 민사집행법 제84조 제1항에 의해 최초입찰기일 이전까지 배당요구신청을 하여야 합니다.
      4. 라. 경매법원에 배당요구를 하는 것은, 임차인이 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 나타내는 것이어서 특별한 사정이 없는 한, 이를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있고, 그 배당요구 의사표시가 임대인에게 도착하는 경우에는 임대차관계는 종료되게 되므로 임차인에게 우선변제권이 인정 된다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 1996. 7.12. 선고 94다37646 판결).
      5. 마. 임차인이 우선변제권을 행사하였더라도, 실제로 배당금을 수령하기 위해서는 경락인의 명도확인서(임차주택을 경락인에게 이전하여 주고서 경락인에게 명도확인서 작성을 요구하여 받으면 됨)를 경매법원에 제출하여야 합니다.
    4. (4) 우선변제권을 행사하여도 보증금 전액을 반환 받을 수 없게 되는 경우

      1. 가. 보증금 중 아직 받지 못한 부분이 있다면, 경락인에게 건물인도를 거절하고서 보증금 잔액을 반환 받을 때까지 임대차관계가 유지됨을 주장할 수 있습니다(다만, 기타 근저당권보다 선순위 임차권의 경우에 한 함). 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되지만, 주택임대차보호법 제4조 제2항에서 보증금잔액을 반환 받을 때까지 종료 안 된 것으로 임차인이 주장할 수 있도록 하고 있기 때문에 경락인은 임대인의 지위를 승계하게 되는 것입니다(대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결).
      2. 나. 여기서, 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액이란 보증금 중 경매절차에서 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 임차인이 배당절차에서 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이 아닙니다.
      3. 다. 따라서, 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우 임차인은 그 차액에 관하여 과다 배당받은 후순위 배당채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없습니다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결).
    5. (5) 결론

      따라서 귀하의 경우 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인이라면 이를 모두 행사할 수 있고, 또한 우선변제권을 행사할 경우 보증금이 전액 변제되지 않는다면 임차권이 여전히 존재하고 대항력도 그대로 있는 것이므로 계속 거주할 수 있습니다.

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