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제목 주택임대차보호법의 적용범위
등록일 2013.11.04 조회수 5981
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주택임대차보호법의 적용범위

  1. [질의사례]

    질문 : 저는 주택을 보증금 3,000만 원에 임차하여 전입신고를 마치고 거주하고 있는 세입자입니다. 그런데 제가 거주하는 집의 대지에 관해서만 경매가 이루어진 경우, 저는 그 대지에 관한 경매대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있는지요? 대지에는 선순위 담보권자가 있고, 저는 임대차계약서에 확정일자는 받아 놓았습니다.

    답변 : 예, 대지의 경매절차에서도 임차인인 귀하가 우선변제받을 수 있습니다.

    질문 : 저는 주택을 임차하여 주민등록 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받아 살고 있습니다. 그런데 주택이 등기가 되어 있지 않습니다. 나중에 전세금을 우선변제받을 수 있는가요?

    답변 : 미등기 건물이라도 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 건물이 나중에 보존등기가 되고 후순위 저당권이 설정돼 경매되더라도 후순위 저당권자에 우선해 임대보증금을 변제 받을 수 있습니다.

    질문 : 저는 건물 옥탑방을 임차하여 살고 있습니다. 이러한 경우에도 주택임대차보호법에 의하여 보증금 등의 보호를 받을 수 있나요?

    답변 : 예, 옥탑방의 경우에도 주거용으로 임차하여 거주하고 있다면 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있습니다. 다만 건물 주소지에 주민등록은 정확하게 되어 있어야 합니다.

    질문 : 임대 계약시에는 비주거용 건물이었으나, 임대기간 중에 주거용으로 개조한 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요? 주민등록 전입신고는 마쳐 놓았습니다.

    답변 : 고등법원의 판례에 따르면, 귀하의 경우 귀하가 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙했다면 주택임대차보호법의 적용이 가능합니다.

  2. [해설]

    1. [1] 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다.

      주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.

      대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에’ 대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 판결).

    2. [2] 임차인이 거실 및 부엌을 설치하여 개조한 결과 비주거용 건물이 주거용 건물에 해당하게 되었다고 하더라도 임차인이 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖추기 이전에 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법을 적용할 수 없다(대구지방법원 1999. 4. 4. 선고 98나16171 판결).

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